新加坡突发房产降温措施!一波新政最新解读,房价要降?!

马上就好 2022/09/30 檢舉 我要評論

今天早上一起床

朋友圈就被昨天半夜新出台的

一则房产政策刷屏了!

政府推出新一轮房地产降温措施,在鼓励国人审慎借贷、缓和需求之余,确保本地房地产市场得以持续。

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NEWS

房产降温新政出台的原因

离最近一次房市降温也没有很久,怎么又出了降温新政?

原因1

今年美联储持续加息,导致新加坡房贷利息大幅度上升。 

原因2

组屋价格连续上涨,过快上涨的组屋价格让年轻的新加坡人家庭难以负担。 

因此政府为了让买家不要过度借贷,同时对于上涨过快的组屋市场降温,才出台了9月30号的房地产降温措施。

图源:互联网示意图

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房产降温新政细则

根据新加坡金融管理局、国家发展部和建屋发展局昨天深夜发布的联合声明,金管局将银行发放房贷时,用于计算总偿债率(TDSR)的中期利率,从3.5%上调0.5个百分点到4%。

非住宅房产的中期利率,则由4.5%提高0.5百分点到5%。这将适用于在今天(9月30日)或之后获得选购权书(OTP),以及在没有选购权书的情况下,其买卖协议的日期是在今天或之后的房贷。

另外,从今天起,建屋局发放的组屋贷款,将以3%的最低利率,计算贷款人可以借到的贷款额;此前申请者将不受影响,这也不会影响年利率定在2.6%的优惠利率。

图源:互联网示意图

当局也会将组屋贷款与估值比率(LTV),由目前的85%降低到80%;私人金融机构的房贷LTV将维持在75%。

为了让组屋转售市场降温,同样从今天起,想要购买非补贴转售组屋的现有和前私宅业主,将面对15个月的等待期(wait-out period)。不过这个等待期不适用于55岁以上,从私人房地产搬迁到四房式或更小转售组屋的屋主。

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房产降温新政的影响

那么这次政策的出台会对接下来的楼市产生什么样的影响呢?我们特别请来了新加坡房产界资深大咖Alan哥来给我们分析一下:

对组屋市场的影响

1.银行贷款额度减少

以贷款30年为例,以前可以贷款50万,现在只能贷款47万,大概减少了6%。

2.建屋局贷款额度减少

以前最高可以贷款85%,现在最高可以贷款80%。

3.卖公寓之后,需要等15个月才能买组屋

减缓短期内私宅换组屋购房者数量。 

前面两个政策降低了组屋买家的贷款能力,第三个政策则是短期内降低了私宅降级二手组屋的需求,短期内对于抑制组屋过快的上涨肯定是有立竿见影的效果。 

但是我个人认为,新加坡人家庭从私宅降级到二手组屋是有实际的需求的,这样的政策我不太赞同。 

而实际上,更应该考虑调整的组屋政策包括:

1.拥有组屋的公民家庭购买公寓后,六个月内需要卖掉组屋;

2.对于同时拥有组屋和公寓,并且不住在组屋的公民家庭,需要限期卖掉组屋。

这样才会让组屋回归核心价值——让新加坡家庭都能住上负担得起的优质住宅。 

对公寓市场的影响

1.最高贷款额度减少

以贷款30年为例,以前可以贷款100万,现在只能贷94万,大概减少了6%。

2.卖公寓之后,需要等15个月才能买组屋

对于私宅市场来说,进一步减少了卖公寓的市场供应,让市场上本不多的公寓房源更加捉襟见肘。 

比起之前预期的进一步调整ABSD等政策,对于大多数私宅买家来说影响不大,其实不用政府调整加息,2020-2022这两年的一波快速上涨也已经即将结束,接下来短期内私宅市场将进入调整期。


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